Квартиру зарегистрировали на человека, который был указан в доверенности, как Доверенное лицо (Росреестр, регистрация права собственности)
Специалист Росреестра при регистрации перехода права собственности на машино-место допустил ошибку, указав в качестве собственника представителя покупателя вместо самого покупателя. Чтобы исправить ошибку, стороне сделки пришлось дойти до Верховного суда. Юристы отмечают, что занятая экономколлегией позиция поможет эффективнее устранять ошибки Росреестра во внесудебном порядке. При этом они рекомендуют тщательно проверять данные в ЕГРН после завершения сделки, а также вносить в договоры условия о совместном исправлении технических ошибок.
История спора
Конфликт начался с заключения договора купли-продажи машино-места между ООО «Строй Вест» и Лидией Ибрагимовой. От имени покупателя по доверенности действовала Дарья Яновская. После подачи документов на регистрацию перехода права собственности возникли сложности: срок действия аккредитива истек, а продавец не получил оплату. «Строй Вест» обратилось в Росреестр с просьбой прекратить регистрацию, однако ведомство зарегистрировало право собственности на машино-место за представителем Яновской, а не за покупателем Ибрагимовой.
Обнаружив эту ошибку, фирма «Строй Вест» попросила Росреестр исправить техническую ошибку, но получила отказ. Тогда компания обратилась в суд, требуя признать действия Росреестра незаконными, аннулировать запись о праве собственности Яновской и восстановить право собственности ООО «Строй Вест» (дело № А40-191216/2023).
АСГМ в ноябре 2023-го отказал компании в иске. Суд первой инстанции пришел к выводу, что внесение в ЕГРН записи о прекращении права собственности Яновской не может рассматриваться в качестве технической ошибки, поскольку обществом фактически оспаривается право собственности этого лица. 9-й ААС и Арбитражный суд Московского округа поддержали позицию суда первой инстанции. Апелляционная и кассационная инстанции согласились с тем, что заявленные требования относятся к спору о правах на недвижимое имущество, который должен рассматриваться в отдельном судебном порядке.
Все три инстанции сослались на разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22. Согласно этим разъяснениям, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. На основании этого суды пришли к выводу, что «Строй Вест» выбрало ненадлежащий способ защиты своих прав.
Компания обжаловала решения в Верховном суде. Заявитель настаивал на административном порядке исправления явной ошибки регистратора и утверждал, что реального спора о праве нет, так как объект фактически не передан, не оплачен и покупатель не проявляет к нему интереса.
Что решил Верховный суд
Экономколлегия ВС удовлетворила жалобу компании: нижестоящие суды не проверили должным образом доводы «Строй Вест» о наличии технической ошибки, подлежащей исправлению самим Росреестром.
Верховный суд подчеркнул, что в представленных на регистрацию документах правообладателем указана Ибрагимова, а не Яновская. При этом ни Росреестр, ни суды не обосновали правовых оснований для регистрации права собственности за Яновской. Более того, коллегия указала на отсутствие реального спора о праве между участниками сделки, так как ни Яновская, ни Ибрагимова не оспаривали право собственности продавца и не заявляли о правах иных лиц.
Судьи также обратили внимание на то, что Росреестр фактически сам создал спор о праве, не устранив своевременно ошибку и рекомендовав разрешить ситуацию в судебном порядке. Верховный суд раскритиковал нижестоящие инстанции за то, что они не дали оценку законности действий Росреестра и не рассмотрели требования общества по существу.
Кроме того, экономколлегия указала на необходимость рассмотрения дополнительных обстоятельств, связанных с исполнением договора купли-продажи. В частности, суд отметил, что объект не был фактически передан покупателю, а продавец реализовал право на отказ от исполнения договора. Эти факты, по мнению Верховного суда, требуют правовой оценки при рассмотрении дела.
В итоге Верховный суд направил дело на новое рассмотрение.
uristus.ru