Верховный суд защитил арендатора, которому не дали использовать построенный объект

Чтобы начать использовать построенный объект недвижимости, надо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ выдают местные власти, и иногда они отказывают по формальным основаниям. Так, фирма не смогла получить разрешение из-за истекшего договора аренды.

Верховный суд пресек такой формальный подход. По мнению экономколлегии, это не говорит о том, что работы велись с нарушением, поэтому и нельзя отказать в выдаче разрешения.

Компания «Транспортный газ» (после реорганизации — «Интелпроект») летом 2013-го арендовала у администрации Богородского района Московской области участок площадью 5000 м². Он предназначался для объектов придорожного сервиса, который и собирался возвести арендатор. В мае следующего года власти выдали фирме разрешение на строительство заправки.

В 2018-м объект был готов на 74%, арендатор оформил на него право собственности. Затем стороны заключили новый договор аренды той же земли, чтобы достроить заправку. Работы закончили в пределах срока действия разрешения на строительство, а вот договор аренды истек. Главгосстройнадзор Московской области утвердил заключение о соответствии объекта требованиям проектной документации. Тогда «Транспортный газ» предложил администрации снова заключить договор аренды, но власти отказались сдавать участок без торгов.

Проблемы с запуском возведенного комплекса

Компания обжаловала отказ министерства в суде (дело № А41-96091/2022). «Транспортный газ» хотел, чтобы властей обязали выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. Три инстанции отказали. Суды обратили внимание на ст. 55 Градостроительного кодекса («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»). Согласно норме, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно представить правоустанавливающие документы на участок, например договор аренды. Так как срок действия сделки «Транспортного газа» и администрации истек, у компании не было нужных документов. А значит, власти правомерно отказались выдавать разрешение.

Истекший срок аренды — это не повод отказывать

Верховный суд с такими выводами не согласился, отменил акты нижестоящих судов и признал отказ министерства незаконным. В части же обязания властей выдать фирме документ дело направили на новое рассмотрение в первую инстанцию

В ГрК не указан срок, в который нужно обратиться за разрешением. При этом ввести объект в эксплуатацию надо в разумные сроки, чтобы как можно скорее достигнуть цели, для которой арендовали участок.

Арендатор законно, пока действовало разрешение на строительство на арендованном участке, возвел комплекс. Завершение работ подтвердил Главгосстройнадзор. А истечение срока сделки не говорит о том, что работы провели с нарушением требований разрешения на строительство, подчеркнул ВС. Не свидетельствует это и о самовольном возведении объекта. Все это не может быть основанием, чтобы отказывать в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Позиция о том, что истечение срока действия договора аренды — это не основание для отказа в выдаче разрешения, уже встречалась в практике. Например, в постановлении АС Поволжского округа по делу № А12-38295/2021 и акте АС Западно-Сибирского округа по делу № А46-12451/2020. В первом случае суд согласился с тем, что отсутствие правоустанавливающих документов на землю не равно истечению срока их действия на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения. Во втором деле суд также согласился, что истечение срока не мешает оформлению разрешения. Еще аналогичная позиция встречалась в постановлении АС Московского округа в деле № А41-45620/2023

В большинстве случаев уполномоченные на выдачу разрешений органы придерживаются позиции, что на момент подачи заявления о выдаче документа должен иметься действующий договор аренды.

Поскольку в ГрК не урегулирован срок для обращения за получением разрешения, застройщики могли оказаться в безвыходной ситуации: из-за истечения срока договора аренды им отказывали во введении объекта в эксплуатацию. Новый договор аренды власти также не заключали со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект.